Bina sahiplerine hukuki uyarı

Avukat Arabulucu Selçuk Yıldız, kış aylarında çatılardan sarkan buzlardan kaynaklanan maddi ve manevi zararların hukuki sorumluluğunun bina sahiplerine ait olduğunu söyledi.
Kış aylarında düşük sıcaklıklar ve yoğun kar yağışları nedeniyle binaların çatılarında buz sarkıtlarının oluşmasının yaygın bir durum olduğunu belirten Avukat Arabulucu Selçuk Yıldız, "Bu buzlar, düşerek maddi hasara veya yaralanmalara sebep olabilmektedir. Bu tür olaylar neticesinde ortaya çıkan zararların hukuki sorumluluğunun tespiti, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve genel hukuk prensipleri çerçevesinde ele alınmaktadır” dedi.

Bina malikinin sorumluluğu
TBK'nin 69. maddesine göre bina malikinin, binanın bakımı ve güvenliği ile ilgili özen yükümlülüğü bulunduğunu anlatan Avukat Arabulucu Selçuk Yıldız, “Bu maddeye göre: 'Bir binanın veya diğer yapı eserinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan sorumludur.' Buz sarkıtlarının oluşması, çatının veya yağmur tahliye sistemlerinin düzenli bakımının yapılmadığını gösterebilir. Dolayısıyla, malikin bu tür riskleri öngörerek gerekli tedbirleri alması gerekmektedir. Eğer bu yükümlülük ihlal edilirse, malikin hem maddi zararları hem de manevi tazminat taleplerini karşılaması gerekebilir" diye konuştu.
TBK 69. maddesinde "Bir binanın veya diğer yapı eserinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan sorumludur. Malik, sorumluluktan kurtulmak için kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmek zorundadır" şeklinde ifade edildiğini kaydeden Selçuk Yıldız, açıklamasını şöyle sürdürdü:
"Bu madde, bina malikinin kusursuz sorumluluk ilkesi çerçevesinde sorumlu olduğunu ifade eder. Yani bina malikinin sorumluluğu, kusur aranmaksızın doğar. Ancak malik, sorumluluktan kurtulmak için kendisinin gereken özeni gösterdiğini ve zararın başka bir nedenden kaynaklandığını kanıtlamak zorundadır."

Bakım yükümlülüğü
Bina malikinin, binanın çevresi için oluşturabileceği tehlikeleri önlemek adına düzenli bakım yaptırmakla yükümlü olduğunu hatırlatan Yıldız, "Özellikle kış aylarında buz sarkıtlarının oluşmasını engellemek için şu önlemler alınmalıdır: Çatıların kar ve buzdan temizlenmesi, yağmur suyu tahliye sistemlerinin düzenli kontrol edilmesi, çatı yalıtımında bozulma olup olmadığının incelenmesi, çevrede yaşayanların güvenliğini sağlamak için uyarı levhaları ve bariyerlerin kullanılması. Eğer malikin bu yükümlülükleri yerine getirmediği ve zarar bu nedenle meydana geldiği tespit edilirse, bina maliki tazminat yükümlülüğüyle karşı karşıya kalacaktır" dedi.

Kusursuz sorumluluk ilkesi
Bina malikinin sorumluluğu kusursuz sorumluluk ilkesine dayandığından, zararın meydana gelmesinde malikin kusurunun aranmadığını söyleyen Avukat Arabulucu Selçuk Yıldız, "Örneğin, bina maliki çatı temizliği yaptırmamışsa, bu açık bir ihmal olarak değerlendirilebilir. Ancak buz sarkıtları doğal bir afetten (örneğin ani ve şiddetli bir hava değişimi) kaynaklanıyorsa, malikin zararı önleme imkanı bulunmadığını ispat etmesi durumunda sorumluluktan kurtulması mümkündür” diye konuştu.

Sorumluluktan kurtulma halleri
Avukat Arabulucu Selçuk Yıldız, bina malikinin, sorumluluktan kurtulabileceği hususları ise şöyle aktardı:
"Üçüncü Kişinin Kusuru: Eğer zarar, bakım ve onarım işlerinden sorumlu bir üçüncü kişinin kusurundan kaynaklanmışsa (örneğin, çatıyı temizlemekle görevlendirilen bir firma), bina maliki sorumluluğunu bu kişiye yönlendirebilir. Mücbir Sebep: Ani bir doğa olayı (örneğin, aniden gerçekleşen yoğun kar yağışı) nedeniyle buz sarkıtlarının oluşması durumunda, malikin sorumluluğu azalabilir veya tamamen ortadan kalkabilir. Ancak malik, bu tür durumlar için dahi önleyici tedbirleri almış olmalıdır. Binanın maliki dışında, kiracı veya bina yönetimi de sorumluluk taşıyabilir. Kiracı, kira sözleşmesine uygun şekilde binayı kullanırken gereken dikkat ve özeni göstermekle yükümlüdür. Öte yandan, apartman yönetimleri, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanların güvenliğinden sorumludur. Eğer buz sarkıtlarının önlenmesi gereken bir apartman çatı alanından kaynaklanıyorsa, bina yönetiminin ihmali nedeniyle sorumluluk doğabilir."

Tazminat talepleri
Zarar gören kişinin, zararın oluşumunda kimin kusuru olduğunu kanıtlamak zorunda olduğunu ifade eden Yıldız, “Eğer buz sarkıtı bir kişinin başına düşerek yaralanmasına sebep olmuşsa, bu olayın bina maliki veya yöneticinin ihmalinden kaynaklandığını kanıtlamak önemlidir. Bu süreçte, güvenlik kameraları, tanık beyanları ve olay yeri inceleme raporları gibi deliller kullanılabilir. Zarar gören, uğradığı maddi kayıpları talep edebilir. Örneğin, aracının zarar görmesi veya hastane masraflarının karşılanması bu kapsamdadır. Buz sarkıtının düşmesi sonucunda bedensel veya ruhsal zarar meydana gelmişse, manevi tazminat talebi mümkündür. Hakim, zarar görenin acısını, üzüntüsünü ve diğer manevi zararlarını dikkate alarak bir tazminat miktarı belirler” şeklinde konuştu.

Çatı temizliği ve güvenlik şeritlerinin çekilmesi
Yıldız, buz sarkıtlarının önlenmesi için bina malikleri ve yöneticilerin düzenli bakım yaptırması gerektiğini vurgulayarak, “Özellikle kar yağışı sonrası çatı temizliği ve güvenlik şeritlerinin çekilmesi gibi önlemler alınmalıdır. Bu tedbirler alınmadığı takdirde, meydana gelen zarardan dolayı sorumluluk doğacaktır. Kış aylarında çatılardan düşen buzlar nedeniyle meydana gelen zararlar, özellikle bina malikleri ve yöneticiler açısından hukuki sorumluluk doğurabilmektedir. TBK ve diğer ilgili mevzuat çerçevesinde, zararın oluşumunda ihmali olan tarafların kusurları araştırılarak, maddi ve manevi tazminat talepleri değerlendirilmektedir. Bu anlamda, bina sahiplerinin ve yönetimlerinin düzenli bakım ve önleyici tedbirler alarak muhtemel hukuki sorumluluk riskini minimize etmesi gerekmektedir" şeklinde konuştu.